Wie een eigen woning heeft, dient inkomstenbelasting te betalen over het zogenaamde eigenwoningforfait. Dit forfait bedraagt 0,35% van de WOZ-waarde van de woning, voor zover deze ligt tussen € 75.000 en € 1.310.000 (2024). Is de WOZ-waarde van de woning hoger, dan bedraagt het eigenwoningforfait € 4.585 plus 2,35% van de WOZ-waarde van de woning boven € 1.310.000. De verhoging van het forfait (2,35% i.p.v. 0,35%) leidt tot hogere belasting, die wordt aangeduid met de term "villatax". Deze belasting  vormt mogelijk een ongeoorloofde inbreuk op het eigendomsrecht. Door de snelle stijging van de huizenprijzen worden steeds meer huizenbezitters met de villatax geconfronteerd.

Het kan zinvol zijn bezwaar te maken tegen aanslagen inkomstenbelasting, waarin de villatax is opgenomen, al is het maar ter behoud van rechten.

Mensen met een sterk wisselend inkomen in box 1 kunnen met een beroep op de middelingsregeling een vermindering van belasting verkrijgen. De inkomens over drie opeenvolgende jaren worden gemiddeld waarna de belasting per jaar over het gemiddelde inkomen wordt berekend. Het verschil tussen de eerder berekende belasting en de herrekende belasting, verminderd met een drempelbedrag van € 545, wordt op verzoek teruggegeven. De middelingsregeling is per 1 januari 2023 afgeschaft. Middeling is voor het laatst mogelijk over een tijdvak waarin het inkomen over het jaar 2022 is begrepen. Dat betekent dat middeling voor het laatst mogelijk is over de jaren 2022 tot en met 2024.

De btw op bedrijfsmiddelen komt in aftrek naar gelang van de mate waarin u de bedrijfsmiddelen voor btw-belaste prestaties gebruikt. Heeft u de btw op bedrijfsmiddelen in het verleden geheel of gedeeltelijk in aftrek gebracht, dan moet de aftrek worden herzien als de mate van gebruik voor belaste prestaties is veranderd. Voor onroerende zaken is de herzieningstermijn negen jaar, volgend op het jaar waarin u de zaak bent gaan gebruiken. Voor roerende zaken, waarop wordt afgeschreven, bedraagt de herzieningstermijn vier jaar volgend op het jaar van ingebruikname. De herziening verwerkt u in de aangifte over het laatste tijdvak van het jaar.

Een startende projectontwikkelaar kocht een perceel grond om daarop een pand te bouwen. De bedoeling was om dit met winst te verkopen. Het pand zou deels dienen als woonruimte en deels als kantoorruimte. De projectontwikkelaar heeft het perceel als privévermogen aangemerkt. Toen hij verlies leed bij de verkoop van het pand, wilde hij dit verlies ten laste van zijn winst brengen omdat het tot het ondernemingsvermogen zou behoren. De vraag was of het perceel en pand verplicht tot het ondernemingsvermogen behoorden.

Feiten

De projectontwikkelaar kocht in 2008 een perceel grond met als doel daarop een pand te bouwen. Het betrof een eerste project van de projectontwikkelaar. Voor de financiering leende hij geld bij een bank. De bouw begon in 2009. Vanaf april 2010 kon de projectontwikkelaar niet meer aan zijn betalingsverplichtingen jegens de bank voldoen. De bank heeft de leningen opgezegd. In 2014 is het pand geveild. Daarbij leed de projectontwikkelaar een fors verlies. In zijn aangifte inkomstenbelasting merkte hij dit verlies aan als een negatief resultaat uit onderneming.

Standpunt van de Belastingdienst

De Belastingdienst stelde dat het perceel en pand privévermogen waren en dat het verlies daarom niet aftrekbaar was. In eerdere jaren had de ondernemer het perceel zelf als privévermogen geëtiketteerd. De inspecteur vond dat deze etikettering juist was omdat het pand geen verplicht ondernemingsvermogen vormde. Het verband tussen de onderneming en het perceel was daartoe volgens de inspecteur niet nauw genoeg.

Oordeel van het gerechtshof

Hof Amsterdam oordeelde dat de bouwactiviteiten inderdaad een bron van inkomen vormden. De activiteiten kwalificeerden ofwel als onderneming, ofwel als werkzaamheid. Daaruit volgt volgens het hof niet zonder meer dat het in privé verworven perceel grond als verplicht ondernemingsvermogen dient te worden aangemerkt of dat de kwalificatie als privévermogen op een etiketteringsfout zou berusten. De projectontwikkelaar diende naar het oordeel van het hof aannemelijk te maken dat het perceel grond als verplicht ondernemingsvermogen moest worden aangemerkt. Daarin slaagde hij niet, aldus het hof.

Oordeel van de Hoge Raad

De projectontwikkelaar ging in cassatie. De Hoge Raad oordeelde dat het perceel verplicht als ondernemingsvermogen had moeten worden aangemerkt. Het hof heeft als uitgangspunt genomen dat de bouwactiviteiten een bron van inkomen vormden. Aangezien het perceel en het pand in aanbouw volledig dienstbaar waren aan de bouwactiviteiten, kon het perceel niet als privévermogen worden beschouwd. Het hof heeft, aldus de Hoge Raad, ten onrechte geoordeeld dat het perceel keuzevermogen was. De Hoge Raad heeft de zaak voor verdere behandeling verwezen naar het Hof Den Haag voor verdere behandeling.

Advies aan ondernemers

Hoewel de afloop voor de ondernemer in kwestie gunstig is, toont deze zaak eens te meer het belang aan van een correcte vermogensetikettering. Niet altijd is sprake van keuzevermogen. Twijfelt u over de juiste aanpak? Neem contact met ons op voor passend advies om vervelende verrassingen te voorkomen.

Bij de verkrijging van in Nederland gelegen onroerende zaken wordt overdrachtsbelasting geheven. De belasting bedraagt in beginsel 10,4% van de waarde van de onroerende zaak. Onder voorwaarden geldt voor de verkrijging van een woning een lager tarief van 2% of een vrijstelling van overdrachtsbelasting (de startersvrijstelling). Een onroerende zaak is voor de overdrachtsbelasting een woning als hij naar zijn aard bestemd is voor bewoning. Dat moet worden bepaald aan de hand van objectieve maatstaven. Indien verbouwingswerkzaamheden hebben plaatsgevonden, is het aan degene die zich beroept op een wijziging van de aard van de onroerende zaak om te stellen en zo nodig aannemelijk te maken dat de onroerende zaak op het moment van de overdracht naar zijn aard tot woning is bestemd.

De vraag in een procedure voor de rechtbank was of de startersvrijstelling kan worden toegepast op de verkrijging van een voormalige basisschool. De school is aangekocht om te verbouwen tot woning. Ten tijde van de verkrijging was het bestemmingsplan aangepast en hadden al enige verbouwingswerkzaamheden plaatsgevonden. De inspecteur heeft toepassing van de startersvrijstelling geweigerd omdat de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging geen woning was. De enige werkzaamheid die voorafgaand aan de levering is verricht, is het ombouwen van een toilet tot een douche. Dat vindt de rechtbank onvoldoende om de aard van de onroerende zaak te wijzigen. Volgens de rechtbank had de onroerende zaak ten tijde van de verkrijging door de belanghebbende nog zijn oorspronkelijk aard. Dat betekent dat terecht het reguliere tarief van 10,4% op de verkrijging is toegepast.